房地产有大变化

稳定经济与楼市，形势愈发紧迫。

9 月 26 日，中共中央政治局召开会议，对当前经济形势进行分析研究，并部署下一步经济工作。从此次会议通稿来看，决策层的思路出现了重大转变。

按照惯例，中央政治局以研究经济工作为主题的会议每年有三次，分别在 4 月末、7 月末和 12 月中旬。此次会议提前至 9 月召开，充分彰显了中央对当前经济形势的高度关切。

会议认为，“当前经济运行出现一些新的情况和问题”，要求 “要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感”，强调 “要加大财政货币政策逆周期调节力度”。

房地产领域被重点部署。会议指出，“要促进房地产市场止跌回稳”，这是迄今决策层针对房地产市场作出的最为积极的表态。这也表明，房地产下行过快已成为经济运行中的突出问题，可能引发一系列风险，必须下政策 “猛药”。

就在会议召开后的第二天，降准、降息全面实施。央行宣布，自 9 月 27 日起，下调存款准备金率 0.5 个百分点；公开市场 7 天期逆回购操作利率下调 0.2 个百分点，降至 1.5%。

央行行长潘功胜在此前两天曾表示，预期贷款市场报价利率（LPR）也将随之下行 0.2 至 0.25 个百分点。由此，房贷利率亦有望下调。

在重磅政策的提振下，自 9 月 24 日以来，A 股、H 股、中概股、人民币汇率等中国资产全线爆发，强势上扬。

房地产新部署

此次中央政治局会议对房地产工作的部署中，有几个提法值得关注：

其一，要促进房地产市场止跌回稳。在此之前，高层会议的表态一直是要促进房地产市场平稳健康发展。

近日，国家统计局发布了房地产相关数据，各个指标的表现都不尽如人意。在投资端，1 至 8 月份，全国房地产开发投资同比下降 10.2%，连续四个月处于两位数跌幅。

在销售端，1 至 8 月份，新建商品房销售面积同比下降 18%，销售额同比下降 23.6%。拿地数据则更差。1 至 8 月，百强房企累计拿地金额 5533 亿元，同比下降 42%。8 月份，全国 70 个大中城市，无论是新房还是二手房，价格全线下跌，且跌幅扩大。

这些数据充分说明，“当前房地产下行压力较大，并且已经形成了预期疲弱和量价下行的负反馈循环，供给和需求负反馈收缩。这种下滑导致的全产业链条收缩是近期通缩的重要源头，超出了管理层的容忍范围。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

当前迫切需要促进房地产市场止跌回稳，不仅成交量要止跌，成交价格也要止跌。这意味着，在四季度，各地将出台持续的重磅加码政策，以推动楼市筑底回稳。

其二，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。这释放出强烈的稳增长、稳楼市信号，同时明确了实现止跌回稳的思路与举措。

记者注意到，与 7 月份中央政治局会议中 “消化存量和优化增量相结合” 的表述相比，本次会议对商品房增量的措辞从 “优化” 调整为 “严控”，并将 “严控增量” 置于 “优化存量” 之前。

这也是高层首次明确提出 “严控增量”，意味着各地要严格控制新增供地和新房供应上市。尤其是库存周期较大的城市，严控增量可以缓解库存压力，这是提振预期、促进短期止跌企稳的有效手段。

易居研究院数据显示，8 月份，全国百城新房在售去化周期为 25.2 个月，连续七个月超过两年的去化水平，压力较大。而广义库存（开工未批售和未开工的用地）量则更大。

“优化存量” 则意味着 “以购代建” 等工作将大力推进，并提升保障性租赁住房的供给水平。“提高质量” 的提法也是首次出现，意味着在既有保交房工作的基础上，要以质量为导向，持续做好高品质住房建设。

这也表明，高层已经关注到了住房质量问题，当前市场上的新房无论是品质、配套还是价格、供给区位等方面，都无法满足市场需求。新房的供给模式需要进行革新。

其三，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

目前仍在执行限购政策的是四个一线城市以及天津、海南的部分区域。从会议精神来看，北京、上海、深圳的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区的限购政策则有望全面放开。

业内预计，群众呼声较高的存量房贷利率下调将很快落地；后续住房交易个人所得税、增值税，开发商土地增值税等都有望下调或暂缓征收。“抓紧完善” 的措辞也意味着构建房地产发展新模式的工作将加快推进。

其四，加大 “白名单” 项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

“白名单” 制度从今年年初开始实施。据调研，尽管纳入白名单的项目众多，但贷款发放规模不大，主要原因是金融机构担忧风险。这项工作未来仍需加大力度、深入推进，确保贷款投放落地。

新一轮政策宽松来临

值得注意的是，从去年的金融工作会议、中央经济工作会议，到今年前两次召开的中央政治局会议，房地产相关工作都被置于防风险的大框架下进行部署。此次会议则未对防风险工作进行部署，而是将房地产专门列出。

这并不意味着防风险工作的重要性降低。实际上，出台举措促进房地产市场止跌企稳，正是防风险、化解风险的重要手段。

从大环境来看，中国新一轮宽松政策即将到来，且宽松的节奏、力度和方式方法均超出预期。这为楼市筑底回稳提供了可操作的空间。

此次中央政治局会议指出，要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。

具体要求包括：要加大财政货币政策逆周期调节力度。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好地发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。

在 9 月 24 日 “金融支持经济高质量发展” 发布会上，央行已经集中推出了一揽子政策，包括降准、降息、下调存量房贷利率、统一首套房和二套房的房贷最低首付比例等。

9 月 27 日，央行 “承诺” 的降准降息等政策已经落地，目前财政增量政策仍不明确。专家预测，下一步财政重点工作之一是尽早发行并用好 1 万亿元超长期特别国债和 3.9 万亿元新增专项债。

房地产支持政策也在逐步落实。

一个月前，住房和城乡建设部部长倪虹表示，下一步将重点抓好几方面改革：第一，构建房地产发展新模式；第二，建立城市规划建设治理新机制；第三，推进建筑业转型升级。

为打好商品住房项目保交房攻坚战，住房城乡建设部会同金融监管总局组织各地进行了一次 “大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的住房项目，作为保交房攻坚战的目标任务。

在推动落实融资 “白名单” 上，住房城乡建设部指导各地实行 “一项目一方案一专班一银行一审计一法官” 处置模式。这个模式在郑州首先试点探索，将向全国推广。对符合条件的项目，纳入 “白名单” 给予融资支持，保障项目建设交付；对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，优先保障购房人合法权益。

“从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。只要我们坚定信心，因城施策，狠抓落实，就能促进房地产市场平稳健康发展。” 倪虹表示。