北京普宅非普标准调了

继上海宣布取消普通住宅与非普通住宅标准后，北京也迅速跟进这一政策举措。

9 月 30 日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局等六部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，其中明确按照国家工作部署及时取消普通住宅和非普通住宅标准。

北京现行的普通住宅和非普通住宅标准最早于 2014 年推出，在当时住房市场短缺、产品结构不匹配的时期，该标准作为紧缩性调控措施的重要组成部分，对稳定房地产市场、调节住房供应结构发挥了关键作用。然而，随着房地产市场的持续发展，市场短缺问题已得到扭转，如今市场需要更为积极灵活的政策来促进交易、稳定价格。

在此形势下，取消普通住宅与非普通住宅标准的呼声愈发强烈。

今年 7 月，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，明确充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

9 月 20 日，中共北京市委发布贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见，其中 “优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准” 的表述备受瞩目。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“此次取消普通住宅和非普通住宅标准是当前各地房地产业中国式现代化的重要着力点和方向，充分契合供求关系重大变化、人民群众住房新需求等导向，也较好地落实了‘人房地钱’的标准。”

取消普通住宅标准纳入政策工具箱

当前，各地区区分普通住宅与非普通住宅的标准各异，通常依据住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。普通住宅与非普通住宅在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异。

一般来说，普通住宅主要是满足基本居住需求的住宅，容积率在 1.0 以下，面积适中、价格符合居民购买力，适合大多数家庭居住。非普通住宅则具有更高的建设标准、更大面积、更豪华装修，兼具居住、商业等不同用途，如别墅、高端公寓、花园洋房等。

2014 年 10 月，北京实施《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，北京享受税收优惠政策的普通住房须同时满足三个标准：住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上；单套建筑面积在 140 平方米（含）以下；实际成交价格低于按该通知确定的价格标准，其中五环内单价低于 39600 元 / 平方米或总价低于 468 万元，五至六环之间单价低于 31680 元 / 平方米或总价低于 374.4 万元，六环以外单价低于 23760 元 / 平方米或总价低于 280.8 万元，单价或总价其中一个条件符合即可。

十年来，市场上关于合理调整普通住宅和非普通住宅标准的呼声不绝于耳，期望借此减轻购房者负担，但始终未出现实质性变化。

直至 2023 年 12 月 14 日，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，明确自 2024 年 1 月 1 日起，北京市享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上；单套住房建筑面积在 144 平方米（含）以下；5 环内住房成交价格在 85000 元 / 平方米（含）以下、5 至 6 环住房成交价格在 65000 元 / 平方米（含）以下、6 环外住房成交价格在 45000 元 / 平方米（含）以下。不过，此次调整主要对北京普通住宅的标准进行了微调，包括户型要求和总价要求放宽，但容积率未作调整。

在业内人士看来，取消普通住宅和非普通住宅标准，有助于降低居民购房成本，对改善性住房需求也是重要支持。

实际上，今年 9 月以来，已有多地调整普通住宅和非普通住宅标准。例如 9 月 10 日，江苏省发文提出，按照国家有关部署，取消普通住宅和非普通住宅标准。9 月 15 日，山西省明确取消普通住宅和非普通住宅标准，以更好地支持改善性住房需求释放。

此次北京、上海相继明确取消普通住宅和非普通住宅标准，意味着取消普通住宅标准已被纳入政策工具箱，预计未来将有更多地区发文落实相关举措，贯彻二十届三中全会精神。

买卖双方迎来实质性利好

那么，政策调整后会带来哪些影响呢？

在二手房交易中，普通住宅与税收优惠紧密相连，主要体现在增值税方面。根据北京现行政策，普宅与非普宅的区别在于，个人出售 2 年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售 2 年以上的非普通住宅，差额征收增值税。

广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉分析称，目前，刚需购房者开始转向二手房和保障性住房，或者选择租赁。各地二手房交易量逐渐上升，重点 25 城二手房交易量占比达到 65%，新房全面转向改善型需求。但同时，居民对住房消费成本较为敏感，非普通住房在贷款利率和税费上较高。普通住宅契税较低，如 90 平方米以下的契税为 1%，90 平方米至 140 平方米的契税为 1.5%。非普通住宅的契税一般为 3%，同时非普通住房的贷款利率会上浮。

“此次政策调整，普通住宅和非普通住宅之间因税费产生的价格差异将逐步缩小，买家购买非普通住宅的意愿会有所增强。” 北京一位房产中介机构人士表示，比如，你打算购买一套 150 平方米总价为 600 万元的非普通住宅，现在需要缴纳契税 18 万元，而若按照普通住宅现在的标准，只需交 9 万元，能省下一半的钱。在北京，目前满两年及以上的普通住宅在二手房交易中更是免征增值税及附加税。

严跃进认为，“此次取消普通住宅和非普通住宅标准，最大的影响就是一些豪宅类或改善型住房不再受非普通住宅标准的约束，进而能与普通住宅享受同样的政策。若对照普通住宅和非普通住宅的标准，包括低密度和低容积率的住房、别墅类住房、大于 144 平方米的住房、单价较高的住房等，都可以获得政策上的优惠和支持，其覆盖面较广、涉及房屋也较多，影响是积极的。”

同时，认购大户型房子的契税将有享受更低税率的可能，在一线城市出售大房子将进一步减少增值税等，这对房屋的买卖双方都能起到较为积极的减负作用。

政策对开发商的影响也是积极的。

过去，开发商只有在建造普通住宅的过程中，才有机会减免土地增值税。取消该标准后，结合其他条件如房屋增值额，开发商也有可能获得减免土地增值税的机会。